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近期，韩国房价暴跌引发关注。有消息显示，首尔部分区域房价下跌40%，成交量更是暴跌70%，银行断供数百万人。据《亚洲日报》报道，韩国2023年公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。

哪些原因造成韩国楼市当前现状？

此次韩国房价（尤其是首尔房价）暴跌，根本原因在于韩国整体的人口走势。韩国综合生育率长期以来都低于1，就新生人口而言，千禧年之际，韩国年出生人口数已跌破60万人，2022年更是只有24.9万人出生，且不排除进一步下降的可能。因此，缺乏足够的人口支撑是造成韩国房价下跌的根本原因。

就直接原因而言，由于贷款买房是韩国人购房主要方式，因此M2货币的供给量和利率水平高低就很关键。美国在全球开启的加息进程迫使一众盟国紧随其后跟进加息，M2供应量也迅速受限。

数据显示，自2022年11月起，韩国M2货币总量便停滞不前，这直接刺激了首尔房价持续下跌。美联储持续加息迫使韩国央行跟进加息，这大大限制了M2总量，破坏了房价上涨动力。

首尔所处地理位置临近朝鲜，韩国现政府在政治、外交、科技、军事等多方面坚决向美日靠拢的举动造成了半岛局势紧张，与美日加深经贸科技合作的要求在客观上利好接近日本的韩国第二大城市釜山。因此，韩国的人口存量在未来可能会被釜山吸收掉相当一部分，这更加不利好首尔房价坚挺。

针对当前楼市，韩国政府已经采取一系列措施。韩国金融当局于2022年10月出台了50万亿救市计划（约合2534亿元人民币）。以扩大实施流动性供应，稳定国内金融市场稳定。

韩国政府在2022年年底至2023年年初，放松了房地产市场多项监管，针对特定人群放宽了贷款规定、实施特定人群固定利率贷款优惠、减免综合房地产税重课税率等。随着韩国当局及时介入，地产融资市场出现好转迹象，2023年3月，韩国企业债和国债利差回落到2022年年初较低水平，房价也一度企稳。

即使韩国在多方面采取了一系列稳定楼市的金融政策，但韩国房价的整体下行趋势和债务拖欠状态依然没有根本好转。

5月24日，韩国金融服务委员会表示，鉴于全球利率路径、不确定性，风险仍然存在。尤其是韩国房产市场的结构性问题，如高负债率和投机性强等不得到根本治理的话，叠加作为经济支柱的出口表现依然不理想，期望短期措施化解并企稳韩国目前的楼市恐怕太过乐观。

独特的“全租房”制放大了金融风险

在过去五年，韩国首尔房价翻了一倍多，政府的刺激政策掀起了一场全民化购房热潮。

这其中“全租房”制度作为韩国住房市场的特色制度，起到了推波助澜的作用。在此制度下，租客要向房东缴纳一大笔押金（押金约为房产价值的50%-80%），交押金后租客可以“免费住”规定年数，一般为两年，到期后房客退房，房东如数归还押金。

这表面看是租房模式，但本质是一种贷款。押金就是房东以住房做抵押向房客借钱，支付利息的方式就是给房客免租金。而房东在拿到这一笔钱之后会拿去再投资（常常又是买房），并把新房屋再度出租以求牟利，依次构成一个循环。房东在大多数情况下并没有能力归还租户押金，只能依靠后续租户租金来偿还。因此，韩国房价保持持续上涨很重要。

但随着韩国持续加息，利率攀升，很多韩国人被迫不得不舍弃全租房形式。而无法获得足够押金意味着房东的资金链要断裂，不得不依靠出售其他房产（往往有折扣）来偿还租金，而集中抛售又会促使房价下降，这反过来又加剧了房东房东资金的链断裂。总之，全租房制度实际上起到了放大韩国房地产市场金融风险的效应。

带给中国房产什么警示？

自2021年，中国楼市也进入深度调整，部分非热点城市的房价降幅甚至高达两成。

中国部分城市房价回落与韩国本次楼市相似点就在于，显现房价回落的这部分中国城市人口净流出明显，且人口支撑较为薄弱，在上一波房价上涨周期中投机色彩较浓。因此，人口支撑基础薄弱和住房投机色彩浓，这是中国某些房价下跌城市与韩国部分城市楼市发展最为明显的相似之处。

在中国，虽然过去也存在以贷养贷等做法，但在历经多次房地产市场的整顿之后，通过打击诸如“首付贷”等金融工具，中国楼市严格来说并不存在能够成倍放大金融风险的金融工具。而且，中国一线城市房价总体稳定，因此，系统性金融风险引发楼市崩盘可能性并不高，这是中国房地产发展之于韩国当前情况的最大不同。

韩国楼市之所以能有今天，最大问题或许就在于将房地产视为解决经济增长的短期有效手段，造成国民经济与房地产深度捆绑，使得后续调控和解绑困难无比。

韩国房价暴跌，房东资金链断裂跑路的残酷现实下，受损最为严重的一个群体依然是普通民众，这部分人群本身扛风险能力就差，如今要面临经常收不回租金但却依然要还租金贷款。

当前，中国楼市表现并不理想，一方面不宜继续指望楼市来解国民经济发展之急，但另一方面也不能放任房价肆意下跌。应从整体上维护房地产市场的基本稳定，方可避免系统性金融风险，有效维护普通民众的财富。

文：周超 安邦智库研究员

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